주택 임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 '특약사항' 총정리 (전세/월세 공통)

전세나 월세 계약을 할 때, 공인중개사가 작성해 주는 계약서를 그대로 믿고 서명했다가 나중에 큰 낭패를 보는 경우가 많습니다. 주택 임대차 계약서에서 '특약사항'은 임차인의 권리를 보호하는 가장 중요한 방패 역할을 합니다. 이 글에서는 임대차 계약 시 절대 놓쳐서는 안 될 필수 특약사항을 계약 단계별로 정리해 드립니다.

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1. 특약사항, 왜 중요한가요?

'계약은 약정된 특약이 우선한다'는 법적 원칙이 있습니다. 즉, 계약서에 표준 내용과 다른 특약이 있다면 그 특약의 내용이 먼저 적용됩니다. 임차인의 입장에서 발생할 수 있는 다양한 분쟁을 미리 막기 위해서는 특약사항을 꼼꼼히 확인하고 추가하는 것이 필수입니다.

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2. 계약 전 확인해야 할 필수 특약사항

• "임대인은 잔금일(이사일)까지 근저당권, 전세권 등 모든 등기부상 권리를 말소한다."
  • 전세 계약 시 가장 중요한 특약입니다. 만약 근저당권이 있는 상태에서 집주인이 빚을 갚지 못하면 보증금을 잃을 수 있습니다. 잔금 지급일 전에 반드시 등기부등본을 다시 확인하세요.
• "전세(월세)자금 대출 미승인 시 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금을 즉시 반환한다."
  • 대출을 받아야 계약을 진행할 수 있는 상황이라면 반드시 이 특약을 넣어야 합니다. 혹시 모를 대출 거절에 대비하여 계약금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다.
• "임대인은 입주 전 도배, 장판, 보일러, 싱크대 등 현 시설물 상태를 입주 전까지 수리 및 교체한다."
  • 미리 협의된 사항이 있다면 구두 약속만 믿지 말고 계약서에 명확히 명시해야 합니다.
   

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3. 입주 후 발생할 수 있는 문제 방지 특약

"임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득에 적극 협조한다."

임차인의 대항력(권리 보호)을 위한 필수 절차입니다. 집주인이 협조하지 않을 경우를 대비해 명시해 두는 것이 좋습니다.

 

"임차인은 층간소음, 반려동물, 흡연 여부 등을 임대인의 동의 하에 진행하며, 이에 따른 피해 발생 시 책임을 진다."

반려동물이나 흡연 등 민감한 이슈는 미리 특약으로 합의해 두는 것이 좋습니다. 분쟁 발생 시 근거 자료가 됩니다.

 

"본 계약에 명시되지 않은 임차인의 과실이 아닌 수리 및 보수 비용은 임대인이 부담한다."

임대차법에 따라 보일러, 수도, 전기 등 주요 시설물의 노후로 인한 고장은 임대인의 수리 의무입니다. 이를 다시 한번 명시해두면 분쟁을 막을 수 있습니다.

 

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4. 계약 만료 시 분쟁 방지 특약

• "임차인은 계약 만료 1개월 전까지 임대인에게 계약 연장 및 해지 의사를 통보한다."
  • 계약 만료가 다가올 때 통보 시점을 명확히 해두어 보증금 반환 시기에 대한 분쟁을 예방할 수 있습니다.
• "임차인은 통상적인 사용으로 인한 마모에 대해서는 원상복구 의무를 지지 아니한다."
  • 벽지 변색, 바닥 흠집 등 자연적인 노후화에 대해 임대인이 무리하게 수리비를 요구할 때를 대비할 수 있는 중요한 특약입니다.

주택 임대차 계약은 임차인에게 소중한 보증금을 지키기 위한 중요한 절차입니다. 이 가이드를 통해 안전하고 현명한 계약을 하시길 바랍니다.

 

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